• 24.11.2017

Das Männermagazin

Leutnant Dino kommentiert

Wohin mit der vielen Kohle

bauschaden

» Artikel vom

Männer, die ihr Leben verantwortungslos ohne Frau und Kind gestalten, haben zwangsläufig ein ordentliches Einkommen. Die Freizeit wird mit Weiterbildungen gestaltet, um noch mehr Geld zu verdienen. Irgendwann, wenn das Cabrio, der SUV und das Motorrad bezahlt sind, stellt sich zwangsläufig die Frage, wo nun das verbleibende Geld investiert werden kann. Das berühmte Betongold soll es sein. Der Traum, endlich ohne Miete zu leben, ist in Deutschland ziemlich weit verbreitet.

Eine kleine Eigentumswohnung in attraktiver Lage einer Großstadt ist eine feine Sache. Da spielt der Preis sicherlich eine Rolle, aber für einen gutverdienenden Single ist der kein primäres Kriterium. Was er haben will, das kauft er sich. Doch gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung ist etwas Vorsicht geboten. Es lauern jede Menge Fallen und damit Geldverlust.

Die Qualität der Grundsubstanz eines Gebäudes ist eminent wichtig. Es macht keinen Sinn, bereits nach kurzer Zeit mit hohen Sanierungskosten konfrontiert zu werden. Eine ordentliche Hausverwaltung kennt das Gebäude und ist verpflichtet, detailliert Auskunft zu geben. Wann wurde was in der Vergangenheit saniert und wann stehen weitere Sanierungsintervalle an. Diese Auskünfte sind deshalb wichtig, weil die anteiligen Sanierungskosten beim Kaufpreis berücksichtigt werden müssen. Ein vermeintlich günstiger Preis kann sich schnell als Kostenfalle herausstellen.

Im letzten Jahr kam ein Bekannter auf mich zu. Er ist Wirtschaftsprüfer und hatte den Plan, einen Batzen Geld in Eigentumswohnungen zu investieren. Das verspricht eine ordentliche Rendite. Bei Banken gibt es bekanntlich nichts mehr. Er fragte mich, ob ich denn beratend tätig sein könnte. Ich sagte ihm, dass er jeweils fünf Bilder von der Fassade, vom Keller, der Tiefgarage und dem Dach machen soll. Anhand dieser Bilder kann ich visuell recht genau die Bausubstanz einschätzen und Fragen an die Hausverwaltung formulieren.

Als ich die ersten Bilder von der Tiefgarage bekam, war ich zwar nicht geschockt, aber es war klar, dass hier früher oder später saniert werden muss. Auf Nachfrage bei der Hausverwaltung kam heraus, dass eine mögliche Sanierung bereits angedacht wurde und die Eigentümer schon Bescheid wissen. Blöd nur, dass der Verkäufer sich genau darüber ausgeschwiegen hat. Und das ist der Point. Gerade Wohnungen in bester Lage werden meist deswegen verkauft, weil der momentane Eigentümer nicht das nötige Geld für eine Sanierung hat. Er wird de facto zum Verkauf gezwungen.

Ich riet diesem Wirtschaftsprüfer vom Kauf ab und schon flatterten die nächsten Bilder rein. Ein 60 Jahre altes Gebäude mit Flachdach, das noch nie instandgesetzt wurde. An der Betonfassade waren Rostspuren der Bewehrung sichtbar, was auf eine mangelnde Betondeckung schließen lässt. Die Gesamtsanierungskosten habe ich auf 250.000,- € geschätzt und damit war klar, dass sich ein Kauf nicht lohnen würde. Bei nur acht Eigentumswohnungen kann man durchaus von einem erheblichen Betrag sprechen.

Nun sind nicht nur Eigentumswohnungen begehrt. Ein Häuschen im Grünen ist auch etwas Feines. Bei einem Hauskauf lohnt sich auf jeden Fall eine Gebäudeprüfung. Hier werden einzelne Bauteile geprüft, die benotet werden. Diese Einschätzung kostet zwar um die 2.000,- €, ist aber sehr gut angelegtes Geld.

Bei der Auswahl eines Sachverständigen sollten dem Angebot unaufgefordert seine Berufshaftpflicht und sein Qualifikationsnachweis beigefügt sein. Alles andere macht keinen Sinn. Nur wer die nötige Fachkenntnis durch eine Prüfung in Verbindung mit einer ordentlichen Versicherung nachweisen kann, zählt als Fachmann. Die Krönung ist sicherlich ein RAL-Gütezeichen, das die besondere und geprüfte Fachkunde dokumentiert. Um es gleich zu sagen: Architekten gehören meist nicht zu dieser elitären Gruppe.

Gerade beim Wohnungs- oder Hauskauf kann viel Geld versenkt werden. Wer bei einem Hauskauf im Nachgang die fehlende oder unzureichende Abdichtung des Kellers feststellt, ist schnell mit 50.000,- € oder mehr dabei.

Ein seriöser Verkäufer hat alle wesentlichen Dokumente parat. Da sind alte Bauverträge und Bestandspläne echtes Gold wert. Anhand dieser Pläne sieht ein Fachmann die damaligen Baufehler. Gerade in den 60er und 70er Jahren wurde aus Unwissenheit richtig gepfuscht. Damals war man der Meinung, dass Beton grundsätzlich alles kann. Das ist nicht so und heute ist Betontechnologie eine hochkomplizierte Wissenschaft.

Natürlich preisen Immobilienverkäufer selbst die hässlichste Braut als Superschnäppchen an und immer warten angeblich schon sehr viele Käufer, die regelrecht auf dieses Objekt brennen. Ja, genau. Wer sich zu einem schnellen Kauf drängen lässt, hat verloren. Da stimmt meist etwas nicht. Ein seriöser Verkäufer kann umfassend Auskunft geben und bei einem Kaufpreis von einer halben Million Euro darf das auch erwartet werden.

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist verständlich. Wer aber beruflich in einer konjunkturabhängigen Branche ist, sollte sich das gut überlegen. Bei einem notwendigen Wohnortwechsel kann Eigentum ein echter Klotz am Bein sein. Und gute Mieter sind nicht immer auffindbar. Da kann aus einem vermeintlich guten Renditeobjekt schnell ein Desaster werden.

Die Frage nach einem Schnäppchen kann schnell beantwortet werden. Die gab und gibt es nicht. Vielleicht sind Zwangsversteigerungen eine gute Gelegenheit, aber auch hier muss vorher unbedingt geprüft werden. Da werden mitunter Bruchbuden verscherbelt oder die Mieter sind mehrheitlich aus der Unterschicht. Da sind schon 10.000 Euro ein echtes Verlustgeschäft, neben dem Ärger, den problematische Mieter produzieren.

Wer ganz sicher gehen will, kauft kein Betongold, sondern verprasst die Knete. Das macht Spaß. Ein Leben in Saus und Braus ist nicht schlecht, denn was nützt einem eine fast abbezahlte Eigentumswohnung, wenn man nach einem Herzinfarkt in den Himmel schwebt. Dann waren die jahrelangen Entbehrungen einfach nur sinnlos.

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